本報(bào)訊 新修訂的《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），日前由省住建廳等四部門聯(lián)合印發(fā)，將從3月1日起正式施行，有效期5年。新修訂的《辦法》明確了公共收益歸屬、簡(jiǎn)化了使用程序，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)、增加“業(yè)賬社審”條款。其中明確，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)賬戶的公共收益可用于維修、更新和改造住宅小區(qū)共有部分，也可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用等。

　　小區(qū)公共收益

　　歸全體業(yè)主共有

　　《辦法》明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等，利用住宅小區(qū)業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主共有。

　　小區(qū)公共收益包括但不限于：利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口、建筑物外立面、樓道、電梯、外墻等所得的經(jīng)營(yíng)收入；利用公共場(chǎng)地、公共道路停放車輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或者快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；利用業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；利用架空層等公共空間經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；等等。

　　物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同未約定的住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主依法共同決定，并簽訂合同或者協(xié)議，作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門報(bào)備。

　　公共收益可抵扣公攤費(fèi)用

　　《辦法》指出，前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益未存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶前，需要使用公共收益對(duì)共有部分進(jìn)行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由居（村）民委員會(huì)、臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)就公共收益使用、管理等事項(xiàng)征求業(yè)主意見，并形成業(yè)主共同決定后實(shí)施。業(yè)主大會(huì)成立后，住宅小區(qū)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益的使用和分配應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中作出約定。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)賬戶的公共收益可以用于維修、更新和改造住宅小區(qū)電梯、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部分的公共開支，也可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用、開展房屋保險(xiǎn)和體檢以及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

　　《辦法》鼓勵(lì)由業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定住宅小區(qū)公共收益年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主依法表決同意后按計(jì)劃實(shí)施。業(yè)主大會(huì)可在管理規(guī)約中或者臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)依法征得業(yè)主同意后，采取一次性授權(quán)的方式，分別明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)使用公共收益的情形、條件、額度和程序。

　　年度收益5萬元及以上

　　每年審計(jì)1次

　　《辦法》指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)（臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)在每季度首月月底前，將上一季度的公共收益收入以及使用情況在住宅小區(qū)公告欄、樓道、電梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并在省住建廳開發(fā)的住宅小區(qū)公共收益信息管理系統(tǒng)上公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)做好公共收益收支情況審計(jì)：年度公共收益為5萬元以下的，經(jīng)公示無異議的，可不進(jìn)行審計(jì)；年度公共收益為5萬元（含本數(shù)）以上的，每年審計(jì)1次。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)管理主管部門使用財(cái)政資金聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一審計(jì)。

　　同時(shí)，鼓勵(lì)將“業(yè)主委員會(huì)管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)的管理制度”寫入管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并制定公共收益財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，由居（村）民委員會(huì)成立業(yè)賬監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的收支情況進(jìn)行審核和監(jiān)督。（記者 康清輝）